東京都中央区の人形町・三越前駅最寄りの不動産相談室司法書士法人I’ll（アイル）豆知識

知っておこう不動産の豆知識

知って得をする。知らなくて損をする。 ネットで公開できる範囲での豆知識です。
もっと詳しいことは当事務所にてお話します。

いい不動産の選び方

不動産選びで失敗しないためには、なんといっても信用のある業者と取引する事です。
以下がチェックポイントになります。

業者の免許

不動産取引業を営むためには免許が必要です。免許には国土交通大臣免許（二つ以上の都道府県に事務所を置いて営業する場合）と都道府県知事免許（一つの都道府県にのみ事務所を置いて営業する場合）があります。まずはチェックしておきましょう！
事務所の整備

業者の標識、報酬の限度額などがきちんと掲示され、事務所として整備されていなければなりません。そして事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは閲覧に供しなければならないことになっています。
書面の交付

取引が成立したら、業者は法律で定められた事項を記載した書面（通常は契約書）を作成して交付しなければなりません。
取引主任者証、従業者証明書

従業員は業者の発行する従業者証明書を、加えて取引主任者は都道府県知事の発行する取引主任者証を携帯することになっており、取引の関係者から請求があったときは、それらを提示しなければなりません。
業者の立場の明示

業者は、宅地・建物の売買、貸借等について広告をするとき及び、注文を受けたときは、自ら当事者となるのか媒介か代理か、業者の立場を明確にすることが義務づけられています。
過去の営業成績

免許を更新している業者であれば、更新の免許申請前５年間の取引件数や額が、売買、代理・媒介の別でわかります。
商号、代表者、役員、事務所の所在地

たびたび変更しているような業者は注意が必要です。
取引主任者、従業員

出入りが激しい業者は注意が必要です。従業者名簿の従業者証明書番号の頭部４桁はその業者での勤務開始年月（西暦）を示します。
資産状況等

個人営業の場合は代表者の資産状況、法人の場合は資本金、財務内容などがわかります。
納税状況

経営状態のチェックポイントのひとつです。
行政処分歴

過去に業務停止などの処分を受けていないかどうか。（過去５年以内に行政処分を受けた業者については行政処分の記録がつけられています。）
業界団体への加入状況

これもひとつの目安になります。

売買契約に関する基礎知識

手付金について

不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を、買い主が売り主に支払うことが一般的です。
手付金には、

1.証約手付
2.解約手付
3.違約手付

の３種類があります。
一般的に不動産売買契約では、（2）の「解約手付」として授受されます。なお、民法でも手付金の性質について特段の定めがない場合には解約手付と推定するとされています。
ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

契約後は簡単に解除できない

基本的に、契約後は簡単に契約を解除することができません。

手付解除: 相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の倍返し、または放棄により契約を解除することができる。

危険負担による解除: 天災により物件が毀損した場合に、過大な修復費用がかかるときは、売り主は無条件で契約を解除することができる。

契約違反による解除: 売り主または買い主のいずれかが契約に違反した場合、違約金等の支払いにより契約が解除される。瑕疵担保

責任に基づく解除: 物件に重大な瑕疵（欠陥など）があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買い主は無条件で契約を解除することができる。

特約による解除: （ローン特約など）特約の内容に応じて解除することができる。例えば、「ローン特約」の場合なら、買い主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に、買い主は無条件で契約を解除することができる。

合意による解除: 当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる。

購入時の注意点

買いたい物件が決まったら、購入の申し込みをする前に、希望条件に合う物件かどうかを再度確認したうえで、購入の申し込みを決定してください。

物件の周辺環境を再チェックする。
物件の設備環境を再確認する。
（ドア、水周り、階段など）
土地の所有に間違いがないか？
２年以上の瑕疵担保がついている
かどうかの確認
契約書の確認
(重要事項説明書の確認)
購入計画・資金計画に無理が
ないか？

まだまだ注意すべきポイントはたくさんあります。
当事務所の司法書士は、不動産業界に在籍していた司法書士です。
ネットでは出しきれない情報が多々あります。

安心できる購入の仕方を知りたい方、少しでもお得に家を購入したい方、物件探しのポイントから購入時の注意点まで一貫してご相談にのります。
まずはお気軽にご相談ください。